嘉实京东仓储REIT扩募申请落地 新增西安合肥两大高标仓

近日，嘉实京东仓储基础设施REIT的首次扩募方案已正式获得上海证券交易所受理，标志着该产品在资产规模扩张上迈出关键一步。

扩募细节披露：新增两座现代化仓储

本次扩募拟采用定向增发方式，将陕西西安与安徽合肥的两处高标准物流仓储设施纳入基金资产包，计划募集资金总额约10.51亿元。交易完成后，该REIT持有的底层不动产项目将从目前的3个扩展至5个，地理覆盖范围延伸至西部、西南、华中、华北及华东五大核心经济区域。

租赁结构优化：引入非关联方租户

值得关注的是，合肥项目是嘉实京东仓储REIT首次引入非关联方租户的底层资产，此举将形成“关联租户+外部定制租户”并存的混合租赁格局，有利于分散租户集中度风险。而西安项目仍由京东物流整体租用，租赁占比保持100%，这有助于巩固现金流的稳定性，增强基金对抗市场波动的韧性。

战略意义与估值分析

作为国内首单民营企业背景的仓储物流公募REIT，此次扩募是嘉实京东仓储REIT上市后的第一次扩募操作。从资产配置角度看，新增项目将显著提升基金的资产总规模与组合稳健性，强化其在西北、长三角等关键物流节点的布局能力，从而更好地适应多样化市场需求，并降低单一区域经济波动对整体收益的冲击。

根据仲量联行发布的资产评估报告，本次拟购入资产的物业评估价值约为10.34亿元（最终交易价格与发行规模以正式公告为准）。按2027年预期测算，年化分派率预计可达5.15%，较基金首发时的分派水平高出超过150个基点，这意味着持有人有望获得更优的现金回报。

后续扩募计划同步推进

值得一提的是，嘉实京东仓储REIT已于2026年3月对外披露第二次扩募工作安排，拟将北京、昆明、广州三地的成熟运营高标仓项目纳入收购目标。目前相关沟通与推进工作正在有序进行中。